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The Economist : l'immobilier français est largement surévalué

Discussion dans 'Discussions Diverses' créé par Hcupisant, 23 Janvier 2013.

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  1. Hcupisant

    Hcupisant Passe son temps sur le forum

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    La faible baisse des prix de l'immobilier entrevue à la fin de l'année 2012 n'a rien changé.
    L'immobilier reste largement surcoté par rapport aux revenus disponibles des Français, selon une étude du magazine The Economist. Les prix sont ainsi surévalués de 50% pour les loyers et de 35% pour les prix de la pierre. Une situation qui ne devrait que peu évoluer en 2013 tant les perspectives de baisse des prix de la pierre sont faibles dans l'Hexagone. Ce, alors qu'en parallèle la conjoncture restera morose, affectant certainement les revenus des ménages.

    Le rapport entre les prix de l'immobilier et les revenus disponibles en France se situe assez
    largement au-dessus de ses voisins européens, selon le magazine. Le marché de l'immobilier en
    Espagne -qui subit une grave crise- reste par exemple trop cher de "seulement" 21%, malgré une chute importante et régulière des prix de la pierre ces derniers mois.

    Pis encore pour la France, l'Allemagne fait figure de championne d'Europe puisque les prix de l'immobilier par rapport aux revenus disponibles y sont sous-évalués de 17% selon The Economist!
    Ce, grâce à des taux d'intérêt et de chômage particulièrement bas, couplés à des niveaux de prix maîtrisés.

    Le Canada et l'Asie font pire que la France

    Dans le reste du monde, les bonnets d'âne reviennent au Canada -avec une surévaluation des prix des loyers de 78% et de 34% des prix de la pierre- ainsi qu'à Hong Kong (69% pour les loyers) et à Singapour (47%). A l'inverse, les loyers sont sous-évalués de 37% au Japon et les prix de 36%. Enfin aux Etats-Unis, les loyers sont sous-évalués de 7% et les prix de 20%.




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    Après on viendra nous faire suer avec notre coût du travail.
     
  2. philippe78

    philippe78 USAPiste impliqué

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    Ce lundi 1er juillet, dans les coquets salons de l'Automobile-Club de France, place de la Concorde, le sémillant Laurent Vimont, président de Century 21, fait son show. Le spectacle est bien rodé. Tous les six mois, ce patron d'un des principaux réseaux d'agences immobilières de France détaille devant un parterre de journalistes les dernières tendances du marché de l'immobilier.

    Sur les douze derniers mois, les prix de la pierre affichent une baisse de 2,6 %, mais le marché semble s'être stabilisé depuis le printemps, explique-t-il, graphiques PowerPoint à l'appui. "A Paris, le nombre d'opérations a même progressé de 4 % sur les trois derniers mois, et le montant moyen des transactions a atteint un nouveau sommet à près de 402 106 euros. Du jamais-vu", s'enflamme-t-il.

    +133 %
    C'est la hausse, enregistrée depuis 2000, du prix d'un logement à Paris, rapporté au revenu annuel d'un ménage.

    Dans la foulée de Century 21, les réseaux Guy Hoquet et Laforêt Immobilier publient à leur tour leurs propres bilans de santé du marché. A quelques points de pourcentage près, leurs conclusions sont identiques : dormez tranquilles, chers propriétaires, point de krach immobilier en vue...

    Il faut dire que le marché de l'immobilier français est en acier trempé. Ni la stagnation de l'économie française depuis bientôt dix-huit mois, ni la poussée du chômage à des niveaux record, ni le rabotage des cadeaux fiscaux, ni la chute des transactions (- 25 % en 2012), ni, enfin, l'effondrement des mises en chantier de logements (- 18 % l'an passé) n'auront réussi à faire dévisser les prix de la pierre. Evidemment, la chute des taux d'intérêt d'emprunt à des niveaux historiquement bas au printemps a redonné un peu de pouvoir d'achat à des ménages groggy, dernier shoot d'un marché drogué à l'argent facile.

    Les prix ont reculé partout, sauf en France
    Vu de l'étranger, la solidité à toute épreuve du marché français étonne, même si l'argument de la pénurie de logements - il en manquerait 800 000 dans l'Hexagone - tient la route. Depuis 2007, le prix du mètre carré a reculé de 27 % aux Etats-Unis, de 13 % au Royaume-Uni, de 11 % aux Pays-Bas et en Italie et de 41 % en Espagne... quand il affiche encore une hausse de 6,7 % en France. Pour le Fonds monétaire international, les prix de l'immobilier seraient surévalués de 10 à 20 % en France. Même constat pour l'agence de notation Standard & Poor's, qui table sur une correction de 10 à 15 % dans les trois prochaines années.

    La bulle selon Friggit Paris
    S'appuyant sur des séries historiques, l'économiste Jacques Friggit montre que le prix d'un même logement rapporté au revenu disponible type d'un ménage français est resté assez stable pendant toute la deuxième partie du XXe siècle. Mais, à partir de 2000, ce ratio est sorti du "tunnel". En supposant une hausse de 1 % du pouvoir d'achat par ménage et une inflation limitée à 2 % par an, il faudrait que les prix des logements baissent de 35 % sur une durée de cinq à sept ans pour que le marché immobilier se normalise. A l'inverse, si les prix de la pierre restent stables, il faudrait vingt ans pour que le ratio de Friggit revienne dans le fameux tunnel grâce à la seule progression du revenu des ménages.

    En France, rares sont les experts à tirer la sonnette d'alarme. Jacques Friggit, économiste spécialiste des questions de logement, est un de ceux-là. Féru de mathématiques, il a reconstitué des séries historiques de prix de l'immobilier depuis le milieu du XIXe siècle. Détaillant ses calculs, il affirme qu'entre 1965 et 2000 le prix des logements a progressé au même rythme que le revenu moyen par ménage, évoluant dans un corridor de plus ou moins 10 % par rapport à une valeur centrale.

    A partir de 2000, ce ratio est sorti du tunnel, s'envolant littéralement. Ainsi, au premier trimestre 2013, le prix d'un logement en France rapporté au pouvoir d'achat d'un ménage type était plus élevé de 79 % qu'en 2000. Et Jacques Friggit de conclure : pour rentrer dans le fameux tunnel - une sorte de retour vers un équilibre naturel du marché -, les prix de l'immobilier doivent diminuer de 35 % sur une période de cinq à sept ans. Sauf que l'immobilier ne répond pas à des règles de physique quantique, lui rétorquent ses détracteurs. "L'analyse du tunnel de Friggit est intéressante, mais cela fait bientôt dix ans qu'on attend la baisse des prix. Et si finalement ces calculs ne correspondaient plus à la réalité du marché ?" s'interroge Guy Marty, président de l'Institut d'épargne immobilière et foncière.

    En attendant, le maintien des prix de la pierre à des niveaux prohibitifs commence à laisser des traces. Un frein supplémentaire à la croissance aux côtés des charges sociales élevées et de la pression fiscale record. Dans les annexes du dernier projet de loi de finances, les experts de Bercy détaillent les conséquences de l'inflation immobilière. "Des effets dommageables pour les ménages, puisque le dérapage des prix a accentué les inégalités entre catégories sociales et entre générations", peut-on lire.

    En effet, la part des dépenses pour le logement chez un jeune ménage est 1,6 fois plus élevée que pour l'ensemble des Français. En 1985, ce ratio n'était que de 1,2. "Le système bénéficie aux rentiers et décourage ceux qui veulent investir. Clairement, les jeunes en sont les grands perdants", souligne Denis Burckel, professeur à l'université Paris Dauphine et directeur du master Immobilier.

    Le coût du foncier pèse sur la compétitivité
    Mais, fait nouveau, la bulle immobilière serait aussi néfaste aux entreprises. Louis Gallois, le commissaire général à l'investissement, auteur du fameux rapport sur la compétitivité, l'admet volontiers : s'il devait amender sa bible, il y ajouterait sans doute un chapitre sur les coûts de l'immobilier. Un oubli réparé par le député PS Daniel Goldberg, qui a coordonné au printemps un rapport parlementaire sur le sujet. "Quand on compare la compétitivité des entreprises françaises à celle de leurs concurrentes allemandes, on oublie trop souvent l'effet du coût du foncier", explique-t-il.

    Le prix du mètre carré de bureau à Paris est quasiment le double de celui de Francfort ou de Munich. A cela s'ajoute un autre effet indirect : la difficulté de faire accepter la modération salariale aux salariés français quand les charges liées au logement s'envolent. Le poste immobilier absorbe désormais 28 % du budget des ménages en France en moyenne, contre seulement 15 % en Allemagne. Il est alors nettement plus facile outre-Rhin de faire passer la pilule de la rigueur salariale.

    Reste à savoir comment dégonfler les prix. Si l'existence ou non d'une bulle déclenche des querelles byzantines, tous les experts s'accordent sur la solution pour faire reculer les prix du mètre carré : mettre davantage de logements sur le marché. Pas sûr que les mesures d'encadrement des loyers proposées par la ministre du Logement, Cécile Duflot, aillent dans le bon sens.

    En savoir plus sur http://lexpansion.lexpress.fr/economie/immobilier-vivement-la-baisse_399624.html#Ocrs3p8SroOhu3b1.99
     

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