Avis aux propriétaires : le gouvernement est décidé à lutter contre l'envolée des prix de l'immobilier. « Je ne veux pas de nouvelles bulles spéculatives », a indiqué la ministre du Logement, Cécile Duflot, hier dans nos colonnes. Défendant le recentrage des aides au logement, elle indique vouloir « soutenir la construction avec l'objectif clair d'une baisse des prix de l'immobilier, du foncier et des loyers ».
Pour le gouvernement, cette stratégie part du constat que le boom immobilier a des conséquences « néfastes » sur l'économie. Non seulement en creusant les inégalités entre les Français, mais en dégradant la compétitivité des entreprises. Bercy a développé cet argumentaire dans le rapport économique, social et financier associé au Budget 2013. L'étude part du constat que les prix ont plus que doublé en France depuis quinze ans. Jusqu'à la crise, d'autres pays comme l'Espagne et le Royaume-Uni étaient dans le même cas. Mais pas l'Allemagne, premier partenaire commercial de la France, où les prix sont restés quasi stables (voir graphique). « En Allemagne, il est probable que la politique de forte modération salariale aurait été plus difficile à mettre en oeuvre si les prix de l'immobilier avaient connu la même envolée qu'en France », avance l'étude. Inversement, les entreprises hexagonales n'ont eu d'autre choix que de tenir compte des difficultés de leurs salariés face au logement. « En renchérissant notamment le coût du travail, la hausse des prix de l'immobilier pourrait ainsi avoir dégradé la compétitivité-coût des entreprises françaises », poursuit Bercy. Sans compter que les problèmes de logement freinent la mobilité des salariés et complique les recrutements.
Autre argument avancé par Bercy : le coût élevé de l'immobilier pénalise d'autres dépenses des entreprises. Ce qui est investi dans le foncier ne l'est pas dans le capital productif. « Bien que le taux d'investissement de l'ensemble de l'économie ait été, depuis 2002, légèrement plus élevé en France qu'en Allemagne, l'Allemagne a connu un taux d'investissement hors construction supérieur depuis cette date ».
Etalement urbain
La bulle immobilière conduit également à un financement de l'économie moins efficace, avec une épargne orientée davantage vers les crédits immobiliers que vers le financement des entreprises. La pénurie d'offre dans les centres-villes pousse également à l'étalement urbain, avec ses conséquences en matière de pollution, de renchérissement des services collectifs (distribution d'eau, d'électricité...), de disparition de terres agricoles.
Pour toutes ces raisons, « la lutte contre l'inflation immobilière dans les zones tendues est une priorité de la politique économique et sociale du gouvernement », insiste Bercy. Partageant le constat sur les effets néfastes en matière de compétitivité, Jean-Christophe Caffet, économiste chez Natixis, souligne toutefois « le risque que l'ajustement du marché porte davantage sur les volumes que sur les prix, engendrant un impact récessif fort sur le secteur et pénalisant la consommation, notamment les dépenses en biens d'équipement du logement qui sont très correlées aux transactions ». Ce qui ne servirait pas la croissance à court terme. Autre bémol, un repli de l'immobilier entraînerait une baisse des rentrées fiscales pour l'Etat (ISF…) et les collectivités locales (droits de mutation).
Frédéric Schaeffer
http://www.lesechos.fr/entreprises-secteurs/service-distribution/actu/0202478009502-pourquoi-bercy-veut-voir-baisser-les-prix-de-l-immobilier-525467.php
... mais l'Etat a-t-il vraiment intérêt à la baisse des prix ?
Dans ses vœux pour 2013, la ministre du Logement, Cécile Duflot, a dénoncé la "hausse artificielle" des prix de l’immobilier "depuis 2008" et a souhaité une "baisse des prix de l’immobilier". "Je ne veux pas de nouvelles bulles spéculatives, ma priorité est de relancer le secteur de la construction (...) avec l'objectif clair d'une baisse des prix de l'immobilier, du foncier et des loyers", a-t-elle précisé dans le quotidien Les Echos du jeudi 3 janvier..
Mais quand on analyse les statistiques de la Fnaim, la Fédération nationale de l’immobilier, on peine à trouver la bulle spéculative évoquée par la ministre. Entre 2008 et 2012, en France, les prix n’ont, en moyenne, pratiquement pas bougés. Ce qui veut même dire, du fait de l’inflation (environ 4,5% entre 2008 et aujourd’hui), que la valeur des logements a légèrement reculé.
Bien sûr, on pourra trouver des exceptions. Dans la capitale, les prix ont continué de progresser. Mais Paris n’est pas la France… Au-delà de l’existence d’une bulle spéculative, on pourrait aussi s’interroger sur les bénéfices de la baisse des prix appelée de ses vœux par Cécile Duflot.
Propriétaires perdants
D'abord, on imagine aisément qu’une baisse des prix ne ferait pas l’affaire des 20 millions de Français propriétaires de leur logement, qui subiraient alors une baisse de la valeur de leur patrimoine. Ni des 4 à 5 millions de propriétaires bailleurs en cas de baisse des loyers.
Mais paradoxalement, c’est l’Etat et, surtout, les collectivités locales, qui auraient le plus à perdre d’une baisse des prix de l’immobilier. Car ils ont été, jusqu’alors, les principaux bénéficiaires de sa hausse. L’immobilier est le premier patrimoine des Français et pèse l’équivalent de 22.000 milliards d’euros dans leurs 35.000 milliards d’euros de patrimoine global. A ce titre, c’est le principal contributeur de l’ISF. Une baisse des prix aurait pour premier effet une chute des recettes de cet impôt. Mais pas seulement…
En effet, les collectivités locales sont les principales bénéficiaires des transactions immobilières. Car elles touchent la plus grande part de ce qu’on appelle les frais de notaires sous la forme de la taxe sur les droits de mutation à titre onéreux. A Paris, par exemple, ces taxes dépasseront le milliard d’euros cette année et représentent plus du tiers du budget total de la mairie. Sur la France entière, les statistiques du ministère de l’intérieur estiment à plus de 10 milliards d’euros les taxes récoltées à l’occasion de ces ventes, qu’on appelle officiellement "transactions à titre onéreux".
55 milliards de recettes pour les collectivités
Il faudrait y ajouter, pour faire bon poids, les 45 milliards des diverses taxes immobilières, c'est-à-dire la taxe d’habitation et les taxes sur le foncier, bâti ou pas, dont l’assiette est basée sur la valeur locative du logement. Au total, cette taxation de l’immobilier représenterait près du tiers des 180 milliards de recettes annuelles globales des collectivités publiques…
La moindre baisse de valeur de l’immobilier entraine forcément une baisse de ces recettes. Comment la mairie de Paris pourrait-elle compenser l’effet d’une baisse de, disons, 20% des prix immobiliers et le manque à gagner de 200 millions d’euros qui s’ensuivrait ? Imagine-t-on comment feront les milliers de collectivités locales pour compenser les 10 milliards d'euros de pertes de recettes qu’entrainerait un recul de 20% des prix?
Bien sur on peut tabler, en cas de baisse de prix, sur une envolée du nombre des transactions : les collectivités compenseraient alors par le volume des recettes ce que leur aurait fait perdre la baisse des prix… Mais en réalité, ce lien automatique n’est pas évident. Ni en 2008-2009, lorsque les prix avaient reculé de 10%, ni l’an dernier ; alors que les prix ont légèrement baissé et qu’en plus les taux des crédits ont baissé. C’est même le contraire qui s’est produit: à chaque fois, le nombre des transactions s’est réduit de presque 20%!
http://www.challenges.fr/economie/2...tat-n-a-pas-interet-a-la-baisse-des-prix.html
Wait and see...
